宅建免許手続きの要点まとめ


宅建免許


宅建免許手続きの要点まとめ
2018年09月09日


申請場所等

  • 場所:大阪府咲洲庁舎2階(建築振興課宅建業受付窓口)
  • 受付日:月曜日~金曜日(祝祭日・年末年始を除く)
  • 時間:午前 9時30分~午後5時


宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(以下「宅建業」という。)を営もうとする者は,宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)の規定により,知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。

  • 宅建業とは,不特定多数の人を相手方として宅地又は建物(以下「宅地建物」という。)に関し,下表の○印の行為を反復または継続して行い,社会通念上,事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。

宅建業類型


ただし,不動産業であっても,不動産賃貸・管理業(不動産賃貸業,貸家業,貸間業,不動産管理業など)は宅建業には該当しません。



免許を受けるにあたっての重要事項

代表者の専任性

  • 免許申請の代表者は,契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければなりません。
  • 法人にあっては,申請者の代表取締役が事務所に常勤できない状況のときは,代表権行使を委任した政令2条の2で定める使用人を置く必要があります。
    • Q;他の法人でも役員をしているが免許申請できるのか?
      • A;免許申請での個人又は法人代表者は,代表権を常に行使しうる状態でないと免許ができません。他の法人で役員である場合は,非常勤であることが必要です(略歴書にその旨を記載)。この場合には,政令の使用人を置くことで,この問題を解消することができます。代表権の行使について,社内規則や個別委任により委任関係を明確にしておくことが必要です。なお,特例として同一建物内での複数会社の代表を兼ねられている場合のみ申立書を付けることで代表権行使に支障はないと見なされますが,専任の宅地建物取引士を兼ねることはできません。
      • 建設業許可事業者で,経営業務の管理責任者,専任の技術者のような専任性が要求される方は,宅建業での代表者,政令使用人,専任の宅地建物取引士を兼務することができません。ただし,同一法人で同一場所(個人の場合は同一場所)で勤務する場合に限り,大阪府では兼務することができることとされています。

宅建免許常勤性


専任の宅地建物取引士の設置

  • 宅建業者は,事務所に,業務に従事する者5人に1人以上の数の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。5人の数には,宅地建物取引士を含みます。
  • 宅建業の業務に従事する者については,個人業者本人や法人業者の代表者,直接営業に従事する者は必ず含まれます。宅建業のみを営んでいる(専業)業者の場合,常勤役員の全てが含まれるほか,庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。継続的な雇用関係にある者であれば,パートタイマーなど形態を問わず,宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。他に兼業を営んでいる業者の場合,宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断されます。具体的には,宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また,庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて,業務に従事する者に含まれます。例えば,建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて,会社に経理が9人いる場合,宅建業に従事する者は9人×3分の2で,6人となります。

専任の宅地建物取引士の「常勤性」と「専任性」の要件

  • 専任の宅地建物取引士は,「常勤性」と「専任性」の2つの要件を充たさなければなりません。つまり,当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること,が必要となります。
    • 常勤性
      • 宅地建物取引士が当該事務所に常時勤務することをいいます。常時勤務とは,宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり,当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。
        • 【常勤性が認められないとされた事例】
          • 営業時間の一定時間に限られる非常勤やパートタイム従業員
          • 勤務先から退社後や非番の日の勤務
          • 在学中の大学生
          • 社会通念上,通勤可能な距離を越えている場合
          • 別企業の従業員や公務員である場合
    • 専任性
      • 宅地建物取引士は,専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。宅地建物取引士が宅建業のみならず,他の業務も併せて従事する場合,当該宅地建物取引士が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断されることになります。
        • 複数事務所の専取兼務;専任性×
        • 行政書士等の資格を有する宅地建物取引士が宅建業を営む場合
          • 同一の事務所で常時勤務し,専ら宅建業に従事する場合;専任性○
          • 上記以外;専任性×
        • 監査役の専取兼務;専任性×
          • 会社法で,監査役は取締役,使用人との兼職が禁止されているため,専取も不可。
        • 契約社員,派遣社員;専任性○
          • 宅建業者が当該社員を指揮命令できる関係にあること。
  • 専任の宅地建物取引士の「常勤性」と「専任性」の確認書類
    • 専任の宅地建物取引士の常勤性・専任性を確認するため,申請にあたり,次の添付書類の提出が必要です(大阪府宅地建物取引業法施行細則第2条第1項第2号)。
      • 1.専任の宅地建物取引士が個人事業主である場合
        • 国民健康保険証(コピー)
      • 2.専任の宅地建物取引士が個人事業主以外である場合
        • 次の(1)または(2)のいずれか1組
          • (1)社会保険被保険者証(コピー) + 社会保険被保険者標準報酬決定通知書
          • (2) 住民税特別徴収税額通知書(特別徴収義務者用)(原本提示)+住民税特別徴収税額通知書(納税義務者用)(原本提示)
      • 3.その他の留意事項
        • 他法人の非常勤役員を兼務している場合は,略歴書にその旨を記入します(非常勤証明書は不要です)。
        • 他法人から出向している場合は,上記に加え出向証明書(原本添付)または出向辞令(原本提示+コピーの提出)が必要です。

事務所の要件

  • 物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。
    • 1つの部屋を他の者と共同で使用する場合は,原則として独立性が認められません。ただし,一定の高さ(170cm以上)のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ,他の事務所などの一部を通らずに,該当事務所に直接出入りができるときは,独立性が保たれていると認められる場合があります。
    • 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。ただし,その区分所有建物の管理規約上,事務所としての使用が認められており,かつ,住居部分と区別され独立性が保たれている場合,事務所として認められることがあります。また,マンション等集合住宅の場合,管理組合の管理規約上,宅建業の事務所としての使用が認められない等,消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は,事務所として使用することはできません。

宅建免許事務所独立性

宅建免許事務所独立性

標準審査期間

書類受付後,5週間(ただし,5月3,4,5日及び12月29日~1月3日を除く。)

  • 申請書の訂正等に要した日数は,審査期間に含まれません。
    • 審査において補正事項が見つかりますと,補正が完了するまでは免許されません。


申請から免許までの大きな流れ

申請⇒審査(約5週間)⇒免許通知(はがき)⇒(新規の場合は,供託又は協会加入手続)...*1⇒免許証交付...*2

  • *1.新規免許の場合,免許通知の届いたら,免許の日から3か月以内に,①営業保証金を供託所に供託するか,②宅地建物取引業保証協会の社員になり弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。
    • 供託の場合
      • 供託を終えたら,「営業保証金供託済届出書」正本1部,副本1部に「供託書」の原本とコピーを添えて大阪府知事へ届け出て,免許証を受け取ります。
    • 保証金分担金を納付の場合
      • 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会の社員になった場合,「弁済業務保証金分担金納付書」の写し1通を,公益社団法人不動産保証協会の社員になった場合には,「弁済業務保証金分担金納付証明書」の原本を添えて,免許証を受け取ります。
  • *2.新規申請の場合,専任の宅地建物取引士は,免許通知のはがきが届いてから,業者名及び免許証番号を「宅地建物取引士資格登録変更登録申請書」で,登録している都道府県知事に届出なければなりません。


免許申請書の作成

提出部数

  • 正本1部,副本1部(副本は申請書控えとして返却されます。)

留意事項

  • 宅地建物取引士資格登録している者にあっては,同資格登録事項(氏名,住所,本籍,勤務先の商号・名称(有限会社を株式会社にするなどの商号変更を含む。))に変更があった場合,所定の「宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書(第7号様式)」により,あらかじめ登録している都道府県で申請手続きを済ませることが必要です。

提出書類

  • 綴じないで提出します。
    • 法人の場合
      • 表紙(綴じ込み用厚紙)
      • 免許申請書(第一面~ 第五面)
      • 相談役及び顧問 【添付書類4・第一面】
      • 100分の5以上の株主又は出資者【添付書類4・第二面】
      • 略歴書 【添付書類6】
        • 専任の宅地建物取引士の専任性確認書類
      • 法人の登記簿謄本(履歴事項全部証明書)
      • 宅地建物取引業経歴書【添付書類1】
      • 貸借対照表及び損益計算書
      • 法人税(法人の場合)の納税証明書(様式その1)
      • 誓約書 【添付書類2】
      • 専任の宅地建物取引士設置証明書【添付書類3】
      • 宅地建物取引業に従事する者の名簿【添付書類8】
      • 事務所付近の地図
      • 事務所の写真
      • 事務所を使用する権原に関する書面【添付書類5】
        • 上記書面を確認できる契約書・登記簿謄本等の原本(提示のみ)
      • 身分証明書【本籍地の市町村発行】
        • 外国籍の方は住民票抄本(国籍が記載されているもの)
      • 登記されていないことの証明書
      • 該当する申請者のみが提出する書類
        • 1年以上事業の実績がない場合の申立書
          • ⇒「5.宅地建物取引業経歴書」で,事業年度ごとに実績がない場合に添付
        • 同一建物内の代表権行使に支障がない旨の誓約書
          • ⇒法人代表者が,同一建物内にある2法人以上の代表者を兼ねている場合に添付
            • ただし,法人代表者が専任の取引主任者を兼ねている場合は,不可
        • 建物の間取図または平面図
          • ⇒住宅の一室を事務所として使用する場合,または一室を他法人と共同で事務所として使用する場合に添付
        • 決算期が到来していない旨の理由及び開始貸借対照表
          • ⇒法人において,申請時に第1期の決算期が到来していない場合に添付
  • 個人の場合
    • 表紙(綴じ込み用厚紙)
    • 免許申請書(第一面~ 第五面)
    • 略歴書 【添付書類6】
      • 専任の宅地建物取引士の専任性確認書類
    • 宅地建物取引業経歴書【添付書類1】
    • 資産に関する調書【添付書類7】
    • 法人税(法人の場合)の納税証明書(様式その1)
      • 所得税(個人の場合)の納税証明書(様式その1)
    • 誓約書 【添付書類2】
    • 専任の宅地建物取引士設置証明書【添付書類3】
    • 宅地建物取引業に従事する者の名簿【添付書類8】
    • 事務所付近の地図
    • 事務所の写真
    • 事務所を使用する権原に関する書面【添付書類5】
      • 上記書面を確認できる契約書・登記簿謄本等の原本(提示のみ)
    • 申請者の住民票抄本
    • 身分証明書【本籍地の市町村発行】
      • 外国籍の方は住民票抄本(国籍が記載されているもの)
    • 登記されていないことの証明書
    • 該当する申請者のみが提出する書類
      • 1年以上事業の実績がない場合の申立書
        • ⇒「5.宅地建物取引業経歴書」で,事業年度ごとに実績がない場合に添付
      • 建物の間取図または平面図
        • ⇒住宅の一室を事務所として使用する場合,または一室を他法人と共同で事務所として使用する場合に添付